Gastos al Comprar una Vivienda en España: Lo Que Nadie Te Cuenta

Al comprar una vivienda en España, el precio del piso es solo una parte del coste total. Los impuestos, los gastos de gestión y los costes de formalización pueden sumar un 10-14% adicional sobre el precio de compra. En esta guía desglosamos todos los gastos que vas a tener, en qué momento los pagas y cómo varían según la comunidad autónoma.

Resumen de gastos: la visión completa

Esta tabla recoge todos los conceptos que intervienen en la compra de una vivienda, quién los paga y en qué momento aproximado:

El ITP por comunidad autónoma (vivienda 2ª mano)

El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo varía significativamente según dónde compres. Aquí los tipos generales vigentes en 2026:

Gastos en obra nueva: diferencias

Si compras obra nueva (vivienda que nunca ha sido transmitida), los impuestos son diferentes:

• IVA: 10% sobre el precio de venta (en lugar del ITP). Para VPO o Vivienda de Protección Oficial, el IVA es del 4%.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre el 0,5% y el 1,5% del precio, según la comunidad autónoma. Este impuesto SÍ lo paga el comprador (a diferencia del AJD de la hipoteca, que paga el banco desde 2019).

Ejemplo en Madrid con piso de 250.000€ de obra nueva: 25.000€ de IVA (10%) + ~1.000€ de AJD (0,75%) + ~700€ notaría + ~500€ registro + 350€ tasación + 400€ gestoría = ~28.000€ adicionales al precio.

Gastos de la hipoteca: qué paga el banco

Desde la Ley 5/2019 (Ley de Crédito Inmobiliario), los gastos de la hipoteca los paga el banco:

• AJD de la hipoteca: lo paga el banco.
• Notaría de la hipoteca: lo paga el banco.
• Registro de la Propiedad (hipoteca): lo paga el banco.
• Gestoría de la hipoteca: lo paga el banco.

Lo único que paga el comprador de la hipoteca es:

• Tasación del inmueble: 300-700€. La encarga el banco pero la paga el cliente.
• AJD de la compraventa (no de la hipoteca): en la escritura de compraventa, el AJD lo paga el comprador si es obra nueva.

Ejemplo real: vivienda de 200.000€ en Madrid vs Barcelona

La diferencia entre comprar en una comunidad autónoma u otra puede suponer miles de euros solo por el ITP. Aquí tienes el cálculo completo para una vivienda de segunda mano de 200.000€ en Madrid (ITP 6%) y en Cataluña (ITP 10%):

La diferencia es de 8.000€ solo por el ITP. Si además financias el 80% con hipoteca, la entrada sería 40.000€ en ambos casos. En Madrid necesitarías 54.000€ ahorrados y en Cataluña 62.000€.

¿Cuánto necesitas ahorrado antes de comprar?

Aquí entra una confusión habitual: muchos compradores calculan solo la entrada (20%) y se olvidan de los gastos. El resultado es llegar al banco con el dinero justo y tener que pedir un préstamo personal para los impuestos, lo que complica toda la operación.

La fórmula correcta para calcular tus ahorros necesarios es:

Ahorros mínimos = 20% (entrada) + 10-12% (impuestos y gastos) = 30-32% del precio total

Ejemplo detallado: Marta quiere comprar un piso de segunda mano de 250.000€ en Barcelona (ITP 10%).

Marta necesita casi 78.000€ ahorrados para comprar un piso de 250.000€ en Cataluña. El banco le prestará los 200.000€ restantes. Si solo tuviera 50.000€, no podría cerrar la operación.

Los gastos que la mayoría olvida al comprar

Más allá de los impuestos y los gastos formales, hay una serie de desembolsos que aparecen antes o después de la compra y que pocas guías mencionan:

Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para vender una vivienda. Lo paga el vendedor, pero si el certificado está caducado (tienen validez de 10 años) o el vendedor no lo tiene, puede haber negociación sobre quién asume el coste. El precio ronda los 200-500€ según el tamaño del inmueble y la empresa.

Alta o cambio de titular de suministros. Al comprar una vivienda, necesitas dar de alta o cambiar el titular de la luz, el gas y el agua. Las tasas de alta pueden ser de 20-80€ por servicio. Si la vivienda ha estado vacía mucho tiempo, pueden exigirte una inspección de la instalación eléctrica (200-400€) antes de darte el suministro.

IBI prorrateo. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo paga el propietario a 1 de enero. Si compras en junio, lo habitual (y lo correcto según el Tribunal Supremo) es que el vendedor te compense por los meses que ya no es propietario. No siempre se negocia explícitamente y algunos compradores pagan el IBI íntegro del año sin recibir compensación. Para un piso en Madrid el IBI puede ser 400-1.200€ anuales.

Derramas de comunidad pendientes. Si el edificio tiene aprobada una derrama extraordinaria (para rehabilitar la fachada, cambiar el ascensor, etc.) y no se ha cobrado antes de la venta, el nuevo propietario puede acabar pagándola. Antes de firmar, pide al vendedor un certificado de la comunidad de propietarios que acredite que no hay derramas pendientes.

Reformas iniciales. Una vivienda de segunda mano rara vez está en el estado exacto que quieres. Aunque no hagas una reforma completa, es habitual pintar, cambiar algún electrodoméstico o mejorar el baño. Presupuesta al menos 3.000-10.000€ si la vivienda tiene más de 15 años.

Muebles y electrodomésticos. Si la vivienda se entrega vacía, necesitas amueblarte desde cero. Cuesta mucho más de lo que la gente anticipa: una cocina básica equipada, muebles de salón, dormitorios y baño pueden suponer fácilmente 10.000-25.000€.

Preguntas frecuentes sobre gastos de compraventa

¿Los gastos de compra son deducibles en el IRPF?

En general, no como gasto deducible directo en la declaración de la renta del año de compra. Sin embargo, sí forman parte del valor de adquisición del inmueble, lo que reduce la ganancia patrimonial cuando lo vendas en el futuro. Guarda todas las facturas (notaría, registro, gestoría, ITP pagado) porque cuando vendas, esos importes se suman al precio de compra y reducen el beneficio tributable.

¿Puedo financiar los gastos de compra con la hipoteca?

Los bancos solo financian hasta el 80% del valor de tasación (o del precio de compra, si es menor). Si la tasación coincide con el precio de compra, el banco nunca te prestará el dinero para los gastos. Hay entidades que en perfiles muy solventes llegan al 90-100% de financiación, pero son casos excepcionales y con condiciones peores. En la práctica, los gastos siempre salen de tus ahorros.

¿El precio de tasación afecta al ITP?

No directamente: el ITP se calcula sobre el valor de referencia catastral del inmueble o sobre el precio escriturado, aplicándose el que sea mayor. Desde 2022, Hacienda usa el valor de referencia catastral como base mínima imponible del ITP en muchas comunidades. Si la tasación del banco sale más alta que el precio de compra, no eleva el ITP. Si el valor catastral de referencia es mayor que el precio escriturado, Hacienda puede girar una liquidación complementaria del ITP.

¿Las parejas de hecho o los casados en régimen de separación de bienes tienen alguna ventaja fiscal en la compra?

En algunas comunidades autónomas sí. Por ejemplo, en Madrid las parejas de hecho inscritas tienen acceso a las mismas bonificaciones que los matrimonios para el ITP en primera vivienda. En otras comunidades, los criterios varían. Conviene consultar la normativa autonómica específica antes de escriturar.

¿Qué pasa si el vendedor no cancela su hipoteca antes de la venta?

Lo habitual es que la hipoteca del vendedor se cancele en el mismo acto notarial de la compraventa, reteniéndose la parte del precio destinada a cancelarla. El notario coordina el pago simultáneo. No compres nunca sin asegurarte de que la hipoteca del vendedor queda cancelada en ese mismo acto.

¿Hay alguna reducción de ITP para jóvenes o primeras viviendas?

Sí, en varias comunidades. Por ejemplo: en Andalucía el tipo es del 3,5% para menores de 35 años con primera vivienda habitual (vs 7% general); en Extremadura es del 8% pero con bonificación al 3% para primera vivienda; en Canarias el tipo general es del 6,5% pero hay reducciones para jóvenes. Las condiciones cambian frecuentemente con los presupuestos autonómicos, así que conviene verificar el tipo aplicable en el momento de la compra.

Conclusión: calcula tu coste total real

La regla del 30% es una buena aproximación para calcular cuánto necesitas tener ahorrado: el 20% del precio para la entrada + el 10-12% para gastos. Para un piso de 200.000€, necesitas aproximadamente 58.000-62.000€ de ahorros.

Datos actualizados a mayo de 2026. Los tipos de ITP y AJD varían por CCAA y pueden cambiar en los presupuestos autonómicos. Consulta con un gestor para tu caso concreto.

Tabla completa de gastos: desglose para una vivienda de 200.000 euros

Para que tengas una visión exacta de todos los costes, aquí tienes la tabla completa con los gastos típicos al comprar una vivienda de segunda mano de 200.000 € en España en 2026, con hipoteca del 80%:

Nota: ITP calculado al 7% (tipo medio nacional). Varía entre el 4% del País Vasco y el 10% de Cataluña y Valencia. La comisión de apertura de hipoteca es negociable y muchos bancos no la cobran en 2026.

ITP por comunidad autónoma 2026: tabla completa con bonificaciones para jóvenes

El ITP es el gasto más importante y el que más varía según dónde compres. Esta tabla recoge los tipos generales vigentes en 2026 y las bonificaciones más relevantes para jóvenes o primera vivienda:

La diferencia entre comprar en Madrid (6%) y en Cataluña o Valencia (10%) supone 8.000 € extra en impuestos sobre una vivienda de 200.000 €. Si tienes flexibilidad geográfica, la comunidad autónoma de compra influye directamente en el dinero que necesitas ahorrado.

Importante: los tipos reducidos tienen condiciones específicas que varían año a año con los presupuestos autonómicos. Antes de la firma, verifica en la agencia tributaria de tu comunidad si cumples los requisitos en el momento exacto de la escritura.

Qué paga el vendedor y qué paga el comprador: tabla definitiva

Una confusión frecuente es pensar que el vendedor no tiene gastos. En realidad, ambas partes asumen costes distintos. Esta tabla lo aclara:

El vendedor suele pagar entre un 6% y un 12% del precio de venta entre impuestos y comisiones, dependiendo de la ganancia obtenida y de si usa agencia inmobiliaria. Cuando alguien te diga que el piso vale 200.000 €, recuerda que el vendedor no se lleva esos 200.000 € líquidos.

Ejemplo completo: piso de 200.000 euros con hipoteca en Madrid

Álvaro, 31 años, compra su primera vivienda en Madrid. Piso de segunda mano, 200.000 €, hipoteca del 80% (160.000 €). Su comunidad aplica el ITP general del 6%. ¿Cuánto necesita tener ahorrado?

Álvaro necesita algo más de 57.000 € ahorrados para comprar un piso de 200.000 € en Madrid. El banco le presta 160.000 € y el resto sale de sus ahorros. Si comprara el mismo piso en Cataluña (ITP 10%), necesitaría 65.050 €: 8.000 € más solo por el impuesto autonómico.

La regla del 30% es una aproximación práctica válida: calcula el 30% del precio de la vivienda para obtener el ahorro mínimo necesario. Para 200.000 € en Madrid, eso son ~60.000 €. Si estás en Cataluña o Valencia, usa el 33% como referencia.

Primera vivienda vs segunda vivienda: diferencias fiscales clave

La distinción entre primera y segunda vivienda tiene consecuencias fiscales relevantes, especialmente a nivel autonómico:

• ITP reducido: casi todas las CCAA aplican un tipo de ITP más bajo para la primera vivienda habitual, especialmente para compradores jóvenes. En la segunda vivienda siempre se aplica el tipo general.
• IRPF al vender la primera vivienda: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, puedes quedar exento de tributar por la ganancia patrimonial. Esta exención no aplica a la segunda vivienda.
• Imputación de rentas: la segunda vivienda genera una imputación de renta en el IRPF del 1,1–2% del valor catastral anualmente, aunque no la alquiles. La vivienda habitual no tiene esta imputación.
• IBI: ambas tributan por IBI, pero algunas localidades aplican bonificaciones o recargos según si es vivienda vacía o habitual.

Si es tu primera compra y cumples los requisitos autonómicos, revisa siempre si tienes acceso al ITP reducido. En algunas comunidades el ahorro puede ser de 4.000 a 10.000 € respecto al tipo general.

Preguntas frecuentes: gastos de compraventa en España 2026

¿Cuánto cobra realmente la notaría por una compraventa?

Los aranceles notariales son fijos por ley y dependen del valor del inmueble. Para una vivienda de 200.000 €, la escritura de compraventa cuesta entre 600 y 900 € aproximadamente. La escritura de la hipoteca (que paga el banco desde 2019) tiene un coste similar. El notario no puede cobrar más de lo que marcan los aranceles oficiales, aunque sí puede haber pequeñas diferencias entre notarías por los gastos de gestión documental.

¿Puedo negociar el precio con el vendedor para que asuma parte de los gastos?

Sí, y es una práctica habitual, especialmente en mercados con menos demanda. Puedes negociar que el vendedor asuma parte de la notaría o haga un descuento en el precio equivalente. Sin embargo, ten en cuenta que el ITP se calcula sobre el precio escriturado o el valor de referencia catastral, el que sea mayor. Si el precio escriturado es inferior al valor de referencia catastral, Hacienda puede reclamar la diferencia al comprador.

¿Qué es el valor de referencia catastral y cómo afecta al ITP?

Desde 2022, el Ministerio de Hacienda publica un valor de referencia para cada inmueble que sirve como base mínima imponible del ITP en muchas comunidades autónomas. Si compras por debajo de ese valor de referencia, el ITP se calcula sobre el valor de referencia (mayor), no sobre el precio escriturado. Puedes consultar el valor de referencia de cualquier inmueble en la web del Catastro (sede.catastro.gob.es) antes de comprar. Si el valor de referencia te parece excesivo, puedes impugnarlo ante la administración.

¿El seguro de hogar es obligatorio al comprar con hipoteca?

El seguro de incendios sí es obligatorio cuando tienes hipoteca: el banco exige que el inmueble esté asegurado al menos contra incendio y daños estructurales (seguro de continente). No tienes obligación de contratarlo con el banco; puedes contratar el seguro con cualquier aseguradora del mercado. Si el banco te lo impone como condición vinculante para mejorar el tipo de interés, tiene la obligación legal de ofrecerte también la hipoteca sin ese seguro, aunque sea a un tipo ligeramente mayor.

¿Hay gastos adicionales relacionados con la comunidad de propietarios?

Antes de comprar, pide el certificado de la comunidad de propietarios. Este documento debe acreditar que el vendedor está al corriente de todos los pagos y que no hay derramas extraordinarias aprobadas. Si hay derramas aprobadas que aún no se han cobrado, el nuevo propietario las deberá pagar al vencimiento. El importe puede ser de cientos o miles de euros si hay obras importantes en curso: ascensor, cubierta, fachada, instalaciones. Según el Tribunal Supremo, las derramas aprobadas antes de la venta son obligación del comprador salvo pacto expreso en el contrato.

¿Puedo deducirme los gastos de compra en la declaración de la renta?

Directamente en el IRPF del año de compra, no. Pero todos los gastos de compraventa (ITP, notaría, registro, gestoría) forman parte del valor de adquisición del inmueble. Cuando vendas en el futuro, estos gastos reducen la ganancia patrimonial tributable. Guarda todas las facturas y justificantes: te ahorrarán impuestos en el momento de la venta, aunque sea dentro de 20 años. Si tienes hipoteca anterior a 2013, las cuotas y amortizaciones anticipadas cuentan para la deducción por vivienda habitual, con una base máxima deducible de 9.040 € al año al 15%.