Calcula tu cuota mensual, el total de intereses que pagarás y consulta la tabla de amortización completa. Compara hipoteca fija y variable con el Euríbor actualizado.
Amortización anual
| Año | Cuota anual | Capital amortizado | Intereses pagados | Capital pendiente |
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Esta calculadora usa el sistema de amortización francés, que es el estándar en España y en la práctica totalidad de hipotecas. Se caracteriza por una cuota mensual constante durante toda la vida del préstamo.
La particularidad del sistema francés es que al principio pagas mucho más en intereses que en capital. Con el tiempo, la proporción se invierte: a medida que reduces el capital pendiente, los intereses de cada cuota son menores y amortizas más capital. La tabla de amortización que genera la calculadora muestra este efecto año a año.
Con estos parámetros, la cuota mensual sería de ~1.001€/mes. En 25 años pagarás un total de 300.300€, de los que 100.300€ son intereses — es decir, un 50% extra sobre el capital prestado. Por eso es tan importante intentar negociar el mejor tipo de interés posible o amortizar anticipadamente si tienes capacidad.
Con el Euríbor en torno al 2,5% en mayo de 2026, la elección entre fija y variable es menos obvia que hace dos años, cuando el Euríbor estaba por encima del 4%.
Si tienes dinero ahorrado y tu hipoteca tiene un tipo superior al 3%, en general conviene amortizar antes que mantener ese dinero en cuentas remuneradas o depósitos. El ahorro en intereses es garantizado; la rentabilidad de otros productos, no.
En España puedes amortizar anticipadamente sin comisión (o con comisión máxima del 0,25% los primeros 3 años y 0% después, según la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019). Siempre es mejor amortizar plazo que cuota si tu objetivo es ahorrar intereses — aunque amortizar cuota reduce el esfuerzo mensual si es lo que necesitas.
La regla general de los bancos es que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Si cobras 2.500€ netos, tu cuota no debería superar los 750-875€. Algunos bancos pueden financiar hipotecas con ratios de hasta el 40%, pero por encima de ese umbral el riesgo financiero aumenta considerablemente si tienes otros gastos imprevistos.
En una hipoteca variable, cada punto porcentual de subida del Euríbor se traduce en un aumento significativo de la cuota. Para una hipoteca de 200.000€ a 25 años, una subida de 1 punto en el tipo de interés (de 3,5% a 4,5%) supone aproximadamente 100€/mes más de cuota. Puedes simularlo cambiando el TIN en la calculadora de arriba.
Amortizar plazo (reducir el número de años) es siempre la opción que genera mayor ahorro en intereses totales. Reduces el tiempo durante el que pagas intereses sobre el capital pendiente. Amortizar cuota (mantener el plazo pero reducir la cuota mensual) es preferible si necesitas bajar tu esfuerzo mensual, por ejemplo si tu situación económica ha cambiado.
Los bancos en España financian como máximo el 80% del valor de tasación de la vivienda. Eso significa que necesitas tener ahorrado al menos el 20% del precio como entrada. Además, los gastos de compraventa (notaría, registro, impuestos — ITP o IVA — y gestoría) suponen otro 10% aproximado del precio. En total, necesitas liquidez equivalente al 30% del precio del inmueble antes de pedir la hipoteca.