La deducción por vivienda habitual es una de las más conocidas del IRPF, pero también una de las más malentendidas. La confusión es lógica: la normativa estatal cambió radicalmente en 2013, y desde entonces conviven el antiguo régimen con el nuevo, mientras que cada comunidad autónoma ha ido aprobando sus propias deducciones. En esta guía te explicamos quién puede todavía aplicar la deducción estatal, qué ofrecen las autonomías en 2026 y cómo reflejarlo correctamente en tu declaración de la renta.
Régimen transitorio: quién puede seguir deduciéndose la compra
La deducción estatal por adquisición de vivienda habitual fue suprimida por la Ley 16/2012, con efectos desde el 1 de enero de 2013. Sin embargo, quienes hubieran adquirido (o satisfecho cantidades para su construcción, ampliación o rehabilitación) su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 pueden seguir aplicando la deducción de forma indefinida mientras sigan cumpliendo los requisitos. Este es el llamado régimen transitorio.
Las condiciones para mantener el derecho a la deducción en 2026 son:
- Haber aplicado la deducción por dicha vivienda en el ejercicio 2012 o en años anteriores (salvo que la cuota íntegra fuera cero).
- Que la vivienda siga siendo tu vivienda habitual (ocupación efectiva en un plazo máximo de 12 meses desde la adquisición y residencia durante al menos 3 años continuados).
- Que sigas pagando el préstamo hipotecario o satisfaciendo cantidades por construcción o rehabilitación.
El importe de la deducción es el 15% de las cantidades satisfechas durante el año, con una base máxima de 9.040 € anuales. El ahorro fiscal máximo es, por tanto, de 1.356 € al año. Esta base incluye las amortizaciones del principal, los intereses, los gastos derivados de la financiación (comisiones, seguros de vida vinculados) y las primas de seguro de vida e incendio exigidas por la entidad financiera como condición del préstamo.
En declaraciones conjuntas de matrimonios, el límite de 9.040 € es individual para cada cónyuge que tenga derecho a la deducción, siempre que ambos figuren como titulares del préstamo y de la vivienda. Así, una pareja casada que compró antes de 2013 puede deducir hasta 18.080 € entre los dos, con un ahorro de hasta 2.712 € al año.
Qué computa en la base de deducción y ejemplo con cálculo real
La base de deducción no es solo la amortización del capital de la hipoteca. Computa la totalidad de las cantidades satisfechas en el año directamente relacionadas con la adquisición y financiación de la vivienda habitual:
| Concepto | ¿Computa en la base? | Observación |
|---|---|---|
| Amortización del capital hipotecario | Sí | La parte del pago mensual que reduce el principal |
| Intereses del préstamo hipotecario | Sí | La parte del pago mensual que va a intereses |
| Seguro de vida vinculado a la hipoteca | Sí | Solo si es condición impuesta por el banco para conceder el préstamo |
| Seguro de hogar/incendio vinculado | Sí | Igual: solo si el banco lo exige como condición |
| Comisiones bancarias de financiación | Sí | Comisión de apertura, estudio, etc. |
| Gastos de notaría de la hipoteca | Sí | Escritura de préstamo hipotecario |
| Gastos de notaría de la compraventa | No | Son gastos de adquisición, no de financiación |
| ITP o AJD de la compra | No | No computa en la base de deducción por vivienda |
| Cuotas de amortización anticipada | Sí | Si pagas de más en un año, computa hasta el límite de 9.040 € |
Ejemplo concreto con Marta, compradora en 2011:
Marta compró su vivienda habitual en septiembre de 2011. En 2026 paga una cuota hipotecaria de 850 €/mes. El banco le ha facilitado el certificado hipotecario anual que desglosa:
- Amortización de capital: 580 €/mes × 12 meses = 6.960 €
- Intereses: 220 €/mes × 12 meses = 2.640 €
- Seguro de vida vinculado (obligatorio según contrato): 480 €/año
- Total satisfecho en 2026: 6.960 + 2.640 + 480 = 10.080 €
La base máxima de deducción es 9.040 €. Marta ha pagado 10.080 €, pero solo puede deducir sobre 9.040 €.
Deducción = 9.040 × 15% = 1.356 € de ahorro en la cuota del IRPF.
Si Marta tributa al tipo marginal del 37%, ese ahorro de 1.356 € proviene de un crédito fiscal directo sobre la cuota, no de una reducción en la base. Dicho de otro modo: independientemente de su tipo marginal, el ahorro es siempre 1.356 € máximo, ya que el 15% es un tipo fijo de deducción sobre la cuota.
Caso con declaración conjunta: si Marta está casada y ambos cónyuges son cotitulares del préstamo y la vivienda, cada uno puede deducir sobre su propia base de hasta 9.040 €. Pagando juntos 10.080 €, cada uno computa 5.040 € (la mitad), y cada uno deduce 5.040 × 15% = 756 €. Total pareja: 1.512 € de ahorro. En declaración conjunta, el límite se eleva a 18.080 €, y si el total pagado supera ese importe, la base máxima conjunta es 18.080 €, con una deducción máxima de 2.712 €.
Deducciones autonómicas vigentes en 2026
Aunque la deducción estatal esté cerrada a nuevas adquisiciones, varias comunidades autónomas han aprobado deducciones propias por vivienda habitual que sí se aplican a compras más recientes, y también deducciones para inquilinos. La variedad es grande y los requisitos cambian de una autonomía a otra, pero aquí tienes un mapa orientativo:
| Comunidad autónoma | Deducción principal | Importe máximo |
|---|---|---|
| Madrid | Deducción por adquisición de vivienda con financiación ajena para jóvenes menores de 35 años | 1.000 € / año |
| Cataluña | Deducción por alquiler de vivienda habitual (inquilinos con rentas bajas) | 300 € / año |
| Andalucía | Deducción por adquisición de vivienda habitual protegida o por jóvenes menores de 35 | Hasta el 2% de las cantidades satisfechas |
| C. Valenciana | Deducción por primera adquisición de vivienda habitual (jóvenes, discapacitados) | Hasta 100 € / año |
| País Vasco | Régimen propio: deducción del 18% sobre cantidades invertidas (máx. base 1.530 €/mes) | Hasta 1.530 € anuales |
| Galicia | Deducción por alquiler de vivienda habitual para menores de 35 años | 300 € / año |
| Castilla-La Mancha | Deducción por inversión en vivienda habitual para jóvenes y familias numerosas | 15% sobre las cantidades pagadas |
| Asturias | Deducción por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual en zonas rurales en riesgo de despoblación | 10% de la inversión |
| Canarias | Deducción por arrendamiento de vivienda habitual (inquilinos) | Hasta 500 € / año |
| Murcia | Deducción por inversión en vivienda habitual (régimen transitorio propio) | Hasta 1.356 € / año |
Esta tabla es orientativa. Los requisitos exactos (límites de renta, edad, porcentaje de titularidad, uso efectivo) varían y cambian cada año fiscal. Antes de aplicar cualquier deducción autonómica, consulta la página de tu comunidad autónoma o el manual práctico del IRPF publicado por la AEAT.
Deducción por alquiler de vivienda habitual como inquilino
La deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para inquilinos también fue eliminada, con efectos desde el 1 de enero de 2015. El régimen transitorio estatal para inquilinos permite mantener la deducción a quienes firmaron el contrato de arrendamiento antes del 1 de enero de 2015 y hubieran aplicado la deducción en la declaración de 2014 o ejercicios anteriores.
El porcentaje de deducción estatal transitoria para inquilinos era del 10,05% de las cantidades satisfechas durante el período impositivo, con una base máxima de:
- 9.040 € si la base imponible es inferior a 17.707,20 €
- Una cuantía reducida de forma proporcional si la base imponible está entre 17.707,20 € y 24.107,20 €
- Sin deducción si la base imponible es igual o superior a 24.107,20 €
Para quienes firmaron contrato a partir de 2015, la única opción son las deducciones autonómicas, que en muchas comunidades (Cataluña, Galicia, Canarias, Baleares, Aragón…) contemplan ayudas específicas para inquilinos, generalmente con límites de renta y orientadas a jóvenes o familias en situación de vulnerabilidad.
Cómo aplicar la deducción en la declaración de la renta
Si tienes derecho a la deducción estatal transitoria (compra anterior a 2013), debes localizar la casilla 547 del modelo de declaración, correspondiente a "Inversión en vivienda habitual adquirida antes de 2013 (régimen transitorio)". En esa casilla introduces la base de deducción, que es el total de cantidades pagadas ese año (principal más intereses del préstamo hipotecario, más otros gastos financieros vinculados a la financiación). El propio programa Renta Web aplica automáticamente el porcentaje del 15% y lo distribuye entre la parte estatal y la parte autonómica de la deducción.
Pasos prácticos al revisar el borrador:
- Accede a Renta Web con tu clave de identificación y revisa el borrador precargado.
- Busca el apartado "Deducciones" y dentro de él "Deducciones por inversión en vivienda habitual".
- Verifica que la casilla 547 está rellena con las cantidades correctas. El banco suele comunicar los datos a la AEAT, pero es recomendable contrastar con el certificado hipotecario anual que emite la entidad financiera.
- Comprueba también el NIF del banco prestamista y el número de referencia del préstamo, que deben coincidir con los del contrato hipotecario.
- Si tienes derecho a alguna deducción autonómica adicional, busca el subapartado correspondiente a tu comunidad autónoma dentro de las deducciones propias.
Un error habitual es que el borrador no incluya la deducción cuando el titular del préstamo es diferente al propietario de la vivienda, o cuando hay varios titulares. En esos casos hay que introducir o corregir los datos manualmente.
Cuándo se pierde el derecho a la deducción
El régimen transitorio exige que la vivienda siga siendo tu vivienda habitual. Hay situaciones en las que se pierde el derecho a la deducción, a veces sin que el contribuyente lo sepa:
- Dejar de usar el inmueble como vivienda habitual durante más de 12 meses consecutivos sin causa justificada. Hacienda considera que la vivienda ha dejado de ser habitual y se pierde la deducción desde ese momento. Las causas justificadas reconocidas por la normativa son: traslado laboral, separación matrimonial, fallecimiento del cónyuge, primer empleo, cambio de empleo, u otras circunstancias que exijan el cambio de domicilio.
- Vender la vivienda habitual y no reinvertir en otra vivienda habitual. Al vender, dejan de computar cantidades y la deducción desaparece. Si la ganancia obtenida en la venta se reinvierte en otra vivienda habitual, puede aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF), pero eso es distinto a la deducción.
- Refinanciar la hipoteca con un préstamo nuevo en determinados casos. Si en la refinanciación se amplía el capital o se modifica sustancialmente el préstamo, Hacienda puede considerar que se trata de un nuevo préstamo posterior a 2013, perdiendo el derecho a la deducción. Sin embargo, si la refinanciación es una simple novación del mismo préstamo para mejorar condiciones (bajada del tipo de interés, cambio de variable a fijo) sin ampliación de capital, la deducción se mantiene.
- Alquilar la vivienda habitual total o parcialmente durante más de 12 meses. Si el inmueble pasa a ser vivienda habitual de otra persona (inquilino), deja de serlo para el propietario y se pierde la deducción desde ese año.
Un caso especial frecuente es el divorcio: si uno de los cónyuges se va a vivir a otro sitio pero sigue pagando la hipoteca (porque así lo establece la sentencia de divorcio o el convenio regulador), ese cónyuge puede mantener la deducción aunque no resida en la vivienda, siempre que sea la vivienda habitual del excónyuge e hijos. Esta excepción está recogida expresamente en la ley del IRPF.
Preguntas frecuentes sobre la deducción por vivienda
¿Si refinancié la hipoteca sigo teniendo derecho a la deducción?
Depende del tipo de refinanciación. Una novación modificativa del mismo préstamo (cambiar el tipo de interés de variable a fijo, ampliar el plazo, reducir el diferencial) no hace perder la deducción. El préstamo sigue siendo el mismo, solo se modifican condiciones. Sin embargo, si pides un nuevo préstamo para cancelar el anterior y obtienes capital adicional, o si el nuevo préstamo es con una entidad diferente (subrogación de acreedor con ampliación), Hacienda puede considerar que es un préstamo nuevo posterior a 2013 y negar la deducción. En caso de duda, conviene consultar con la AEAT o un asesor antes de firmar cualquier refinanciación.
¿Qué pasa si compré antes de 2013 pero con hipoteca firmada en 2015?
El criterio para el régimen transitorio es la fecha de adquisición (o pago de cantidades para la construcción), no la fecha del préstamo. Si compraste en 2010 con financiación propia y en 2015 pediste una hipoteca para otra cosa, la deducción por vivienda no aplica sobre ese préstamo. Si compraste en 2010 con hipoteca de 2010 y en 2015 la refinanciaste (novación pura, sin ampliación de capital), la deducción se mantiene. Si en 2015 pediste un nuevo préstamo ampliando capital sobre la misma vivienda, solo la parte original podría ampararse bajo el régimen transitorio, no la ampliación.
¿Los gastos de notaría de la compra computan en la base?
No. Los gastos de notaría de la escritura de compraventa, el ITP o AJD, los gastos del registro de la propiedad o los honorarios de la inmobiliaria son gastos de adquisición. Se incorporan al precio de adquisición a efectos de calcular la ganancia patrimonial cuando vendas la vivienda en el futuro, pero no computan en la base de la deducción por vivienda habitual. Solo computan los gastos directamente relacionados con la financiación (hipoteca): notaría de la hipoteca, intereses, seguros vinculados, comisiones bancarias.
¿La deducción aparece automáticamente en el borrador?
Normalmente sí, porque el banco comunica a la AEAT los capitales amortizados e intereses pagados a través del modelo 181. Aun así, el borrador puede no incluir el seguro de vida vinculado si la compañía aseguradora no lo reporta correctamente, o puede tener importes incorrectos. Siempre contrasta el borrador con el certificado hipotecario anual que el banco está obligado a enviarte. Si hay discrepancias, corrígelas antes de confirmar.
¿Puedo deducirme la vivienda aunque no tenga hipoteca?
Si compraste antes de 2013 sin hipoteca (al contado), también tienes derecho al régimen transitorio siempre que hayas aplicado la deducción en ejercicios anteriores. En ese caso, la base de deducción son las cantidades que hayas seguido pagando relacionadas con la adquisición: por ejemplo, si pagaste parte al contado y el resto en un préstamo personal, o si realizaste obras de rehabilitación financiadas. Sin embargo, si la compra fue completamente al contado y no hay ningún pago en curso relacionado con la adquisición, no hay base sobre la que aplicar la deducción en años posteriores.
¿La comunidad autónoma puede quitarme la deducción aunque haya comprado antes de 2013?
No, el régimen transitorio estatal está garantizado por ley estatal y ninguna comunidad puede eliminarlo. Lo que las comunidades sí pueden hacer es añadir una parte autonómica complementaria o dejar la parte autonómica sin bonificación adicional. La deducción del 15% se divide en una parte estatal (7,5%) y una parte autonómica (7,5%). Algunas comunidades han suprimido o reducido su tramo autonómico, lo que puede rebajar el porcentaje efectivo por debajo del 15%. Comprueba si tu comunidad mantiene el tramo autonómico de la deducción en el manual del IRPF de la AEAT.
Conclusión
La deducción por vivienda habitual divide a los contribuyentes en dos grandes grupos: quienes compraron antes de 2013 y pueden seguir ahorrando hasta 1.356 € al año, y quienes lo hicieron después y solo pueden acceder a las deducciones autonómicas. Sea cual sea tu caso, vale la pena revisar el borrador cada año para asegurarte de que la deducción está correctamente aplicada y no dejas dinero sobre la mesa.
Datos actualizados a mayo 2026. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal personalizado.
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