IBI: Qué Es, Cómo Se Calcula y Cuándo Se Paga

Si eres propietario de un piso, una casa o un local en España, cada año recibes el recibo del IBI. A veces llega por correo, a veces por correo electrónico y a veces te sorprende en la cuenta bancaria. En esta guía te explicamos exactamente qué es, cómo se calcula, cuándo hay que pagarlo y si hay alguna bonificación disponible.

¿Qué es el IBI?

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un tributo local que grava la titularidad de bienes inmuebles —urbanos, rústicos y especiales— ubicados en el municipio. Lo gestiona y recauda el ayuntamiento de la localidad donde está el inmueble, no el del propietario.

Lo paga el propietario en el padrón catastral a fecha 1 de enero. Si vendes un piso en junio y el IBI del año ya estaba liquidado en enero a tu nombre, puedes prorratear el coste con el comprador en la escritura de compraventa (es habitual hacerlo así en las notarías).

¿Cómo se calcula el IBI?

La fórmula básica es:

IBI = Valor Catastral × Tipo Impositivo del Ayuntamiento

Ejemplo: si tienes un piso con valor catastral de 80.000€ y el ayuntamiento aplica un tipo del 0,6%, tu IBI anual es 80.000 × 0,6% = 480€. Los municipios más grandes (Madrid, Barcelona) tienen tipos más altos; los pueblos pequeños, más bajos.

Cuándo y cómo pagar el IBI

El periodo voluntario de pago varía según el municipio, pero suele ser entre julio y noviembre. Lo más habitual es:

• Ayuntamiento grande: periodo voluntario de 2 meses (ej. 1 de julio al 31 de agosto).
• Ayuntamiento pequeño: un mes específico según su ordenanza.
• Si tienes el IBI domiciliado: el cargo se realiza automáticamente al inicio del periodo voluntario. Muchos ayuntamientos ofrecen bonificación por domiciliación (2-5%).

Si no pagas en el periodo voluntario, la deuda entra en periodo ejecutivo y se aplican recargos: 5% si pagas antes de que llegue la providencia de apremio, 10% si pagas después de la providencia pero antes del fin del plazo de ingreso, 20% si pagas después. Además se añaden intereses de demora.

Bonificaciones en el IBI

Varios grupos tienen derecho a bonificaciones en el IBI, aunque varían mucho por municipio:

• Familia numerosa: bonificación obligatoria del 25% (puede subir hasta el 90% si el ayuntamiento lo decide) cuando el IBI es la vivienda habitual.
• Inmuebles de nueva construcción: algunos ayuntamientos bonifican los primeros 3-9 años.
• Inmuebles rurales biológicos: bonificación de hasta el 95% en algunos municipios.
• Instalaciones de energías renovables: bonificación de hasta el 50% en algunos municipios con paneles solares u otras energías.

Tipos por ciudad: comparativa real 2026

El tipo impositivo del IBI lo fija cada ayuntamiento dentro de los límites que establece el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL). Para inmuebles urbanos, el tipo mínimo es el 0,4% y el máximo el 1,10% (municipios con más de 100.000 habitantes pueden llegar al 1,30% bajo ciertas condiciones). Esto significa que dos propietarios con el mismo valor catastral pueden pagar cuotas muy distintas solo por vivir en municipios diferentes.

El ejemplo anterior con un piso de valor catastral 180.000 € ilustra bien la diferencia: entre Madrid y Valencia hay 544 €/año de diferencia solo por el tipo municipal, a pesar de ser el mismo inmueble teórico. En la práctica, los valores catastrales también difieren mucho entre ciudades, lo que amplifica aún más las diferencias.

Nota: los tipos son orientativos y pueden variar cada ejercicio según las ordenanzas fiscales de cada municipio. Consulta la ordenanza vigente en la web de tu ayuntamiento o en la oficina de gestión tributaria municipal.

El valor catastral: cómo consultarlo y reclamarlo

El valor catastral es el que determina cuánto pagas de IBI. Lo fija la Dirección General del Catastro (dependiente del Ministerio de Hacienda), no el ayuntamiento. Se calcula a partir de factores como la localización, la superficie, el uso, la antigüedad y el estado de conservación del inmueble.

Cómo consultar tu valor catastral:

• En el recibo del IBI que te envía el ayuntamiento cada año (aparece en el documento de cobro).
• En la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.meh.es): con certificado digital, Cl@ve o DNI electrónico. Allí puedes ver la ficha del inmueble con el valor catastral detallado.
• Solicitando una certificación catastral en cualquier oficina del Catastro o en la sede electrónica.

Revisiones catastrales: los ayuntamientos pueden solicitar una ponencia de valores que actualice el valor catastral de todos los inmuebles del municipio. Estas revisiones pueden suponer subidas significativas del IBI. Cuando se aprueba una ponencia, el ayuntamiento está obligado a comunicarlo a los propietarios afectados.

Cómo reclamar si crees que el valor catastral es incorrecto:

1. Solicita a la Gerencia del Catastro (presencialmente o por sede electrónica) un recurso de reposición o reclamación económico-administrativa contra el valor catastral, en el plazo de un mes desde que se notificó la modificación.
2. Aporta documentación que justifique que el valor catastral no refleja la realidad del inmueble: tasaciones, comparativa con inmuebles similares de la zona, facturas de obras de deterioro, etc.
3. Si el Catastro desestima el recurso, puedes acudir al Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR).

Tener el valor catastral reducido, si está justificado, puede suponer un ahorro permanente en el IBI durante todos los años que seas propietario.

IBI e inmuebles alquilados: quién paga y cómo deducirlo

Una duda habitual: si alquilas tu piso, ¿quién paga el IBI, tú o el inquilino?

La respuesta legal es clara: el IBI lo paga el propietario, siempre. El Catastro tiene al propietario como sujeto pasivo del impuesto a 1 de enero, independientemente de si el inmueble está alquilado o no. No obstante, el contrato de arrendamiento puede establecer que el inquilino asume el coste del IBI como parte de su pago. En ese caso, el propietario lo repercute al inquilino, pero la responsabilidad ante Hacienda sigue siendo del propietario.

Deducción del IBI en el IRPF: si el inmueble está arrendado como vivienda habitual del inquilino, el IBI es un gasto deducible en el IRPF del propietario. Se declara en la casilla de gastos de los rendimientos del capital inmobiliario (casilla de "tributos y recargos no estatales"). Esto reduce la base imponible de los rendimientos del alquiler y, por tanto, el impuesto a pagar.

Ejemplo: si cobras 700 €/mes de alquiler (8.400 €/año) y pagas 900 € de IBI, ese IBI se deduce de los ingresos del alquiler junto con otros gastos (comunidad, hipoteca si aplica, amortización del inmueble, seguros). Solo tributa el rendimiento neto.

Para la vivienda habitual del propietario, el IBI no es deducible en el IRPF.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si no pago el IBI?

Si no pagas en el periodo voluntario, la deuda entra en periodo ejecutivo. El ayuntamiento (o el organismo recaudador municipal) aplica recargo de apremio: 5% si pagas antes de la providencia de apremio, 10% después de la providencia pero dentro del plazo de ingreso, y 20% si se supera ese plazo. A partir de ahí se añaden intereses de demora. Si la deuda sigue sin pagarse, puede derivar en embargo de cuentas, salarios o el propio inmueble, con anotación de hipoteca legal en el Registro de la Propiedad.

¿Comprar un piso con IBI sin pagar del propietario anterior me afecta?

Sí, y es un punto que conviene revisar antes de firmar. El IBI del año de transmisión es del comprador o del vendedor según el acuerdo en la escritura, pero si hay deudas de IBI de años anteriores, el inmueble responde de ellas con carácter real. Es decir, la deuda va con la finca. Antes de comprar, solicita al ayuntamiento un certificado de deudas pendientes del inmueble.

¿Puede el ayuntamiento subir el IBI cada año?

Sí, dentro de los límites que marca la ley. Los ayuntamientos aprueban sus ordenanzas fiscales anualmente y pueden modificar el tipo impositivo (dentro del rango legal) o aplicar coeficientes de actualización de valores catastrales si el Estado los aprueba en los Presupuestos Generales.

¿Los garajes y trasteros tienen IBI propio?

Depende de si tienen referencia catastral independiente. Si el garaje o trastero tiene referencia catastral propia (frecuente cuando se venden por separado), genera su propio recibo de IBI. Si está vinculado como anejo a la vivienda en el Catastro, va incluido en el mismo valor catastral y recibo.

¿Las bonificaciones son automáticas o hay que solicitarlas?

En la mayoría de los casos hay que solicitarlas. Las bonificaciones por familia numerosa, VPO o eficiencia energética requieren presentar la documentación acreditativa ante el ayuntamiento o el organismo recaudador antes del inicio del periodo impositivo (generalmente antes del 1 de enero del año al que corresponde el IBI). Consulta el plazo concreto en tu ayuntamiento: en algunos municipios el plazo de solicitud es en los últimos meses del año anterior.

Ejemplo: cuánto puedes ahorrar recurriendo el valor catastral

Imagina que tienes un piso de 85 m² en un barrio de Valencia con valor catastral de 140.000 €. Con el tipo del ayuntamiento al 0,8%, tu IBI anual es 1.120 €. Consultas los valores catastrales de pisos similares en tu misma calle y descubres que están entre 90.000 € y 105.000 €. El tuyo se revisó en la última ponencia de valores hace 8 años y quedó asignado en 140.000 € por un error en los datos de superficie.

Presentas un recurso de reposición ante la Gerencia del Catastro aportando: la escritura de compraventa con los metros reales, fotografías del estado actual del inmueble y una comparativa con tres inmuebles similares de la zona con sus valores catastrales. El Catastro revisa el expediente y corrige el valor a 98.000 €.

El ahorro es inmediato y permanente: el nuevo IBI pasa a ser 98.000 × 0,8% = 784 €/año, frente a los 1.120 € anteriores. El ahorro es de 336 €/año. Si eres propietario durante 20 años más, el ahorro acumulado supera los 6.700 €. El proceso de reclamación no tiene coste económico (salvo el tiempo de reunir la documentación) y es perfectamente realizable sin asesor fiscal externo para casos sencillos.

Conclusión

El IBI es inevitable para cualquier propietario en España, pero su cuantía varía enormemente según el municipio (valor catastral + tipo impositivo). Si acabas de comprar una vivienda, verifica el valor catastral en la sede del Catastro (sedecatastro.meh.es) para saber aproximadamente cuánto pagarás. Y no olvides domiciliar el pago para evitar recargos y posibles bonificaciones.

Datos actualizados a mayo de 2026.

Bonificaciones del IBI: tabla completa por tipo y municipio

Las bonificaciones del IBI pueden reducir significativamente la factura anual, pero en la mayoría de los casos no son automáticas: hay que solicitarlas. La siguiente tabla resume las principales bonificaciones disponibles según el tipo de beneficiario, con los porcentajes orientativos y los requisitos habituales:

Cómo solicitar las bonificaciones: el procedimiento habitual es presentar la solicitud ante el ayuntamiento o el organismo de gestión tributaria municipal antes del inicio del período impositivo (generalmente antes del 1 de enero del año al que se quiere aplicar la bonificación). En algunos municipios el plazo se amplía hasta los primeros meses del ejercicio. Para la bonificación de familia numerosa, necesitarás aportar el carné de familia numerosa vigente, el certificado de empadronamiento y los últimos recibos del IBI pagados. Consulta el plazo exacto en la sede electrónica de tu ayuntamiento o en el organismo recaudador municipal.

Cómo recurrir el valor catastral: plazo, proceso y probabilidad de éxito

El valor catastral es la base sobre la que se calcula el IBI. Si crees que está inflado respecto a la realidad del mercado o hay datos incorrectos del inmueble (superficie, uso, antigüedad), tienes derecho a reclamarlo. El proceso tiene pasos concretos y un plazo estricto:

Plazo para recurrir: tienes un mes desde la notificación del valor catastral (que suele llegar cuando hay una revisión o ponencia de valores). Si no hubo notificación individualizada, el plazo general de prescripción para reclamar el valor catastral es de cuatro años desde el ejercicio en que tomó efecto. Pasado ese plazo, el valor queda firme y ya no puedes impugnarlo.

Proceso paso a paso:

1. Obtén la ficha catastral de tu inmueble en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.meh.es). Verifica los datos: superficie construida, superficie de parcela, año de construcción, uso principal, categoría. Cualquier dato erróneo es base para la reclamación.
2. Reúne la documentación que acredita el valor real o el error: escritura de compraventa (con precio de mercado), tasación bancaria reciente, facturas de obras que demuestren deterioro, fotografías del estado actual, comparativa de valores catastrales de inmuebles similares de la zona.
3. Presenta un recurso de reposición ante la Gerencia del Catastro correspondiente (hay oficinas provinciales) o a través de la sede electrónica. El recurso de reposición es previo a cualquier vía judicial. El plazo de resolución es de un mes.
4. Si el Catastro desestima el recurso de reposición, puedes interponer reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR). Es gratuita y no requiere abogado.
5. Si el TEAR también desestima, la última vía es el recurso contencioso-administrativo ante los tribunales ordinarios (requiere abogado y procurador; solo compensa si el ahorro potencial es elevado).

Probabilidad de éxito: los expedientes con más posibilidades de éxito son los que acreditan errores de datos objetivos (superficie incorrecta, año de construcción erróneo, uso no actualizado). Los que intentan simplemente argumentar que el precio de mercado es inferior al valor catastral tienen menos éxito en zonas donde el catastro está actualizado. En municipios donde la última ponencia de valores data de más de 8-10 años, la brecha entre valor catastral y valor de mercado puede ser grande en sentido contrario (el mercado sube pero el catastro no se ha actualizado). En ese caso, impugnar el valor catastral podría incluso perjudicarte si el resultado es una actualización al alza.

El IBI en la compraventa de vivienda: quién paga y qué debes comprobar

La compraventa de una vivienda genera dudas habituales sobre el IBI que conviene resolver antes de firmar:

¿Quién paga el IBI del año de la venta? El IBI del ejercicio completo lo debe el propietario a 1 de enero. Si vendes el piso en agosto, sigues siendo el propietario fiscal de todo el año porque lo eras el 1 de enero. Sin embargo, es práctica habitual en las notarías prorratear el IBI entre vendedor y comprador en la escritura: el vendedor paga los meses que ha sido propietario y el comprador los que le corresponden desde la fecha de transmisión. Este reparto es un acuerdo entre las partes — Hacienda siempre reclamará al propietario registrado a 1 de enero si el recibo no se paga.

¿Cómo comprobar si hay IBI pendiente antes de comprar? Antes de firmar la compraventa, solicita al vendedor o al agente inmobiliario el último recibo del IBI pagado. Si hay dudas, puedes solicitar al ayuntamiento un certificado de deudas tributarias del inmueble, donde constarán todos los recibos pendientes de pago. Los IBI impagados de ejercicios anteriores se convierten en deudas que van con el inmueble (son de naturaleza real) — el comprador puede verse obligado a pagarlos aunque sean del vendedor.

Más preguntas frecuentes sobre el IBI

¿Paga IBI el nudo propietario o el usufructuario?

En los casos de desmembración del dominio (nuda propiedad + usufructo), el sujeto pasivo del IBI es el usufructuario, no el nudo propietario. El Catastro inscribe al usufructuario como titular catastral a efectos del IBI durante el período que dure el usufructo. Esto es especialmente relevante en herencias donde la vivienda se transmite con reserva de usufructo para el cónyuge supérstite: el cónyuge que sigue viviendo en la casa es quien recibe y debe pagar el recibo del IBI.

¿Puede haber IBI de un inmueble en el que no vivo ni soy titular registral?

Sí, en casos de herencias no aceptadas o rechazadas, herencias yacentes o situaciones de titularidad catastral no actualizada. El Catastro actualiza los datos a partir de las escrituras notariales, pero si un heredero no acepta formalmente la herencia o no actualiza el Catastro, el inmueble puede seguir figurando a nombre de un fallecido o de quien lo era en el pasado. En esos casos, el ayuntamiento emite el recibo a nombre del titular catastral y puede acabar en embargo si no se paga. Si recibes recibos de un inmueble del que no eres propietario, contacta con el Catastro para actualizar la titularidad.

¿El IBI de un local comercial o garaje funciona igual que el de una vivienda?

El cálculo es el mismo (valor catastral × tipo del ayuntamiento), pero el tipo impositivo puede ser diferente según la clasificación del inmueble. Los locales comerciales, oficinas y naves industriales suelen tener tipos ligeramente más altos que las viviendas en la mayoría de municipios. Los garajes y trasteros con referencia catastral independiente generan su propio recibo de IBI con el mismo mecanismo. Los garajes vinculados a la vivienda (mismo número de referencia catastral) van incluidos en el recibo de la vivienda.

¿Cuándo prescribe una deuda de IBI?

La prescripción del IBI es de cuatro años desde el día siguiente al vencimiento del período voluntario de pago. Si el recibo venció el 31 de octubre de 2020 y el ayuntamiento no ha realizado ningún acto de cobro en vía ejecutiva antes del 1 de noviembre de 2024, la deuda prescribirá. Sin embargo, cualquier actuación de cobro (notificación de providencia de apremio, embargo, anotación registral) interrumpe el plazo de prescripción y vuelve a empezar desde cero. En la práctica, los ayuntamientos suelen actuar bien antes de que prescriba el plazo — no conviene confiar en la prescripción como estrategia.